연 환산수익률이 1,200%인 담보부 부실채권 실전투자 사례집!

시장은 커져만 가고, 투자에 관심을 갖는 사람들은 급격히 증가하고 있다. 그런데도 최소한의 안내 지침서 한권이 없는 것이 NPL투자시장의 불편한 진실이다. 투자사례서가 없다는 사실에 놀라기는 저자들도 마찬가지였다. 이유가 궁금했다. NPL투자의 이면 세계가. 판이 이렇게 커져가는 동안 도대체 단 한권의 책도 나오지 않는 진실은 뭘까? 이 책의 저자들은 이 불편한 진실을 파헤쳐 보기로 하였다. NPL투자자는 그 비밀스런 세계가 어떻게 작동하는가를 처음으로 들여다 본 결과가 이 책이다.

Chapter 01. 시간이 갈수록 판이 커지는 부실채권 투자시장
NPL투자! 배당만 받아도 남는 돈이 2억 4,230만원
연 환산수익률이 1,200%인 담보부 부실채권 투자
「매도자(우위)시장」 과 「담보부 부실채권 + 경매특수물건」
부실저당채권 분류와 투자처별 리스크 비교
매입가격 추정방법과 매입가격 결정요인
부실저당채권 생성 유통구조, 매각(입)방식
부실저당채권 유통 세부구조와 관련당사자
부실저당채권 투자시장 규모와 향후전망
금융기관별 부실채권 특징 및 수익률 비교

Chapter 02. 연 수익률 1,200%를 달성한 부실채권 투자세계
NPL투자! 은행 돈만으로 80억원 빌딩을 삼키다
최대응찰가능금액 66억원 VS 실제 낙찰가격 42억원
NPL이라면 수도권 아파트도 고수익 달성가능
배당금 수령이 목적인 투자는 론세일만 가능
2순위 저당권을 「수의계약」으로 매각하는 아파트

Chapter 03. 천당과 지옥이 공존하는 NPL저당채권 투자 세상
NPL투자! 당초에는 배당투자, 결론은 소유권투자
부실채권 투자의 또 다른 덫 가압류채권
선순위가 너무 무거운 대치동 아파트 NPL물건
수익률 핵심! 당해세는 최우선배당, 국세는 순위배당
부실채권의 연탄가스「안정적 배당채권」함정

Chapter 04. 실전투자사례로 본 부실채권투자 핵심 비법
투자사례를 통해 본 「채권행사 권리금액」 계산법
투자사례로 본 원금채권 일부변제 추정 계산법
투자사례로 본 부실채권매입과 가격협상시점
투자사례로 본 「변경」의 의미와 가격협상시점
「론세일-질권대출」 안 받고 공장에 투자한 사례

Chapter 05. 없는 돈으로 큰 돈 만든 한수 위 부실채권투자
부실채권 매각회사와 단골이라면 외상투자도 가능
「론세일-질권대출-제3자 유입」한 주상복합 근린상가
조금은 생소한 「사후 정산부 채권」은 론세일 불가
론세일은 가능하고 채무인수는 안 되는 공장NPL
「채무인수승낙서」가 단서로 달려 경매중인 NPL

Chapter 06. NPL투자! 투자희망자 많을수록 매각가격 상승
임차인이 경매신청/시간단축/수익률상승/결과는?
상가 NPL로 본 「완전차액보전」과 「조건부차액보전」
21억원짜리 공장 NPL로 본 「유입가격」의 특징
채권투자 희망자가 많을수록 매각가격은 상승
배당채권 POOL로 구성된 아파트 5건 사례분석

Chapter 07. 털도 안 뽑고 먹으려다 먹힌 부실채권투자사례
강남 아파트로 본 「사기배당채권」의 함정
선순위채권자가 신청채권자라면 속행가능
『속도위반』은 언제나 말썽만을 일으킨다?
저축은행 POOL속에 있던 진주를 발견 못함
무담보 부실채권투자 위로 떨어지는 피눈물

부 록

  저 : 우형달

전남 해남에서 태어난 저자는 건국대학교 부동산 대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사로 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.

현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.

외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이... 전남 해남에서 태어난 저자는 건국대학교 부동산 대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사로 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.

현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.

외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다. 부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 읽어야 할 70가지』『NPL실전투자 케이스 스터디』,『NPL 부자들』,『저요, 저요 NPL이 도대체 뭐에요?』등 다수가 있다.

저자 : 이영준

성균관대학교 법학과를 졸업했다. 동대학 법과대학원에서 법학 석사학위를 취득하였다. 약 10여 년 동안 부실채권 직접투자와 컨설팅 업무에 종사하였다. 현재 PMG 부동산스쿨 NPL과정 교수, 명지대 부동산대학원 NPL과정 강사, 법무법인 덕양 서초사무소 자산관리 팀장이며, 한국 NPL연구소 소장으로 있다. 저서로는 NPL저당채권 입문서인 《부실채권과 함께하는 이야기》가 있다.E-mail: eyj01@hanmail.net naver cafe: ‘부실채권 부자채권’ http://cafe.naver.com/npltop

연 환산수익률이 1,200%인 담보부 부실채권 실전투자 사례집
NPL 매입방법의 양대산맥,
론세일 방식과 채무인수 방식 최초 공개!

정말 NPL 저당채권 투자관련 사례 책이 시중에 한권도 없을까?

말도 안 되는 거짓말일 거라고 생각하는 분들도 있을 것이다. 그러나 불편한 진실이고 엄연한 사실이다. 담보부 부실채권의 실제 투자사례를 다룬 책이 시중에 단 한 권도 없다는 사실을 확인하고는 놀라 입을 다물 수가 없을 것이다. 책의 내용이나 수준의 문제가 아니다. 질은 따지지 말자. 사치스러운 투정이다. 책으로써 최소한의 기본적인 형식이라도 갖춘 투자사례서는 없다. 정말 단 한 권도 없다. 그런 진짜 이유가 뭘까?
시장은 커져만 가고, 투자에 관심을 갖는 사람들은 급격히 증가하고 있다. 그런데도 최소한의 안내 지침서 한권이 없는 것이 NPL투자시장의 불편한 진실이다. 투자사례서가 없다는 사실에 놀라기는 저자들도 마찬가지였다. 이유가 궁금했다. NPL투자의 이면 세계가. 판이 이렇게 커져가는 동안 도대체 단 한권의 책도 나오지 않는 진실은 뭘까? 이 책의 저자들은 이 불편한 진실을 파헤쳐 보기로 하였다. NPL투자자는 그 비밀스런 세계가 어떻게 작동하는가를 처음으로 들여다 본 결과가 이 책이다.

오로지 실제투자와 수익률만을 중심으로 써진 책!

이 책은 처음부터 끝까지 실전 투자사례를 중심으로 쓴 책이다. 이론만을 위한 허망한 이론서가 아니다. 부실채권 투자에 필요한 기본적인 사항을 실제투자사례를 보면서 마치 눈앞에서 현재 투자현장에서 비바람을 맞는 느낌을 가지게 될 것이다. 이 책은 담보부 부실채권에 관한 실전 투자사례를 채권 유형별, 물건별, 채권자별, 투자방법별, 지역별로 분류하였다. 그 중심은 오로지 수익률이 있을 뿐이다. 책을 발로 썼다는 것은 몇 개의 투자사례만 보시면 금방 알게 될 것이다. 투자의 중요사항인 예상수익률을 산정하는 방법과 실현한 수익률의 실체도 보여줄 것이다. 투자자들이 흘렸던 땀과 눈물, 그리고 환희가 행간을 통해 전달될 것이다.

NPL 투자세계가 궁금한 사람에게는 ‘등대’와 같은 책!

투자사례 중심의 책은 자칫 잘못하면 과거에 남이 실행한 딱딱한 이야기를 모아놓은 사례집이 되고 말 수도 있다. 그 폐해는 독자들에게 돌아간다. 생동감이나 현실성이 결핍되어 감동을 주지 못할 수도 있다. 이 점을 극복하는 것은 저자에게는 중요한 문제다. 딱딱해진 과거의 투자사례를 독자여러분에게 자신의 이야기처럼 생생하고 실감나게 보여줄 수 있는 것인가. 이런 생동감을 통해 고수들이 투자경험을 나도 경험할 수 있겠다는 마음이 들어야 한다. 어렵게 느낄 수 있는 NPL 투자 부분을 어렵지 않게 전개하려고 무던히도 노력했다. 가르치려고 들지 않았다. 투자사실을 여러분들의 귀에 대고 부드러운 목소리로 속삭였다. 느끼고 판단은 독자들이 해 주시면 된다. 이 책은 그 원칙을 끝까지 잊지 않고 애쓴 결과다. 쉽게 읽을 수 있을 것이다.

고기도 먹어본 사람이 고기 맛을 안다!

‘고기도 먹어본 사람이 고기 맛을 안다’는 옛말이 하나 틀리지 않는 명언이다. 치열한 투자세계를 경험해보지 않은 사람은 결코 이해할 수 없고 쓸 수 없는 투자사례로 책의 전부를 채우고 있다. 이 책은 투자핵심의 진수를 여지없이 보여주고 있다.
세상에 성공만 하는 투자가 어디 있다는 말인가. 준비도 없이 남들이 벌었다는 말에 귀가 솔깃해 시작한 투자로 종자돈마저 날리고 피눈물을 뿌리고 돌아설 수도 있다. 벌수도 잃을 수도 있는 것이 투자라는 것을 다시 거론할 필요는 없지만, 의외로 제대로 된 준비 없이 투자 판에 뛰어든 사람들이 상당한 것이 현실이다. 실패하는 대표적인 유형을 다루어서 먹으려고 달려들었다가 먹잇감이 된 사례 중 범하기 쉬운 케이스만을 소개했다.
이 책의 구성은 1장. 시간이 갈수록 판이 커지는 부실채권 투자시장, 2장. 연 수익률 1,200%를 달성한 부실채권 투자세계, 3장. 천당과 지옥이 공존하는 NPL저당채권 투자 세상, 4장. 실전투자사례로 본 부실채권투자 핵심 비법, 5장. 없는 돈으로 큰 돈 만든 한수 위 부실채권투자, 6장. NPL투자! 투자희망자가 많을수록 매각가격 상승, 7장. 털도 안 뽑고 먹으려다 먹힌 부실채권투자사례로 구성되었다. 독자들에게 투자가이드 구실을 자처하는 참 좋은 책이 될 것이라고 자부한다.

NPL 저당채권 투자에 관한 역사상 처음으로 태어나는 책
본인도 부동산 관련 여러 권의 책을 썼지만, NPL 저당채권 투자에 관한 책이 단 한 권도 없다는 저자의 말을 듣고 “에이 그럴 리가?” 하였다. 믿어지지가 않아 직접 검색해 보았다. 정말 책이 단 한 권도 없었다. 이유가 궁금했다. NPL관련 책도 몇 권 없단다. NPL 저당채권 투자판의 지평을 넓히려는 저자들의 용기에 박수를 보낸다. 제대로 된 책이 나왔다. 투자자 여러분들의 갈증해소에 큰 도움이 될 것으로 기대한다.
- 최광석변호사, 《상식 밖의 부동산 법이야기》 저자

누구도 흉내낼 수 없는 부실채권 투자 10년의 살아있는 역사
이 책에서 소개하는 투자사례 중 일부 물건은 본인도 잘 알고 있는 물건들이 여러 건 있다. 이처럼 적나라하고 생생하게 투자결과를 보여주는 책은 다시 나오기 어려울 것이다. 이 책으로 또다시 NPL저당채권 시장이 시끄러워질 것 같다. 유동화전문회사나 AMC가 매입해온 가격을 알아야 제대로 된 매입협상을 할 수 있다는 이야기는 NPL투자의 핵심을 관통하는 본질이다. 성공사례뿐만 아니라 실패사례까지도 다루고 있는 자신감이 돋보인다.
- 김성열센터장, 한국자산관리공사 온비드 사업실

실전투자 사례에 관한 책을 12 퓻?다 읽을 수 있는 매력덩어리
‘저자가 편안하면 읽는 독자가 참 힘들고, 저자가 개고생이면 읽는 독자가 편 하다!’는 저자의 집필원칙이 이 책을 통해서도 관통하고 있다. 500여 페이지에 달하지만 1박2일이면 충분히 읽을 수 있다. 가르치려고 억지하지 않는 저자의 필력이 대단하다. 물 흐르는 듯한 매끄러움 속에서 보이는 ‘수익률’에 입을 다물 수 없게 하는 책이다. 투자는 오로지 ‘수익률’이 전부여야 한다는 저자의 외침에 102% 동감이다.
- 박원갑소장, 국민은행 부동산부 연구소, 《부동산 미래쇼크》 저자